注文住宅の見積りは正しい見方を知らないと危険!悪質な見積書の見破り方。

家づくりの商談が進むと住宅会社から提出される住宅の見積書

実はこの金額って、各会社ごとに独自の基準を設けていることをご存知ですか?
場合によっては何百万円も見せかけだけ安くしている場合もあるんですよ。

その上、住宅の見積もりは項目数が多いので簡単には見破れないことも多いのです。

この記事では、契約した後に『こんなに費用がかかるなんて思わなかった・・・』と後悔しないために知っておきたい、正しい見積もりの見方を紹介します。

ハウスメーカーや工務店が出す見積書の一般的な構成

住宅の見積書は一般的に以下のような構成になっています。
(※土地から購入する場合。住宅会社により項目数や名称は違います。)

  • 建物本体工事費:建物本体の価格
  • 建物附帯工事費:建物を建てるために主に土地に対して行う工事
  • 土地購入費:土地の価格や仲介手数料
  • 諸費用:登記費用や融資費用など

少しややこしく感じるかもしれませんが詳しくは後ほど説明していくので、今は建物本体の費用以外にも必要なお金があると分かっていただければ大丈夫です。

 

見積書の内容は独自基準、項目を調整すれば簡単に安く見せられます

車を購入するときに、ホームページで見た金額より見積もりが何十万円も高かったという経験をしたことはないですか?

ホームページには本体価格が載っていて、後々車検や各手続の費用などを提示されるケースですね。

これと同じように住宅会社も『建物本体工事費』のみの見積もりを提示することができます。
つまり、その他の費用をどこまで含めるかは各会社の判断で決めることができるのです。

必ずしも『見積もり総額=総支払額』にはなっていないということですね。

さすがに『建物本体工事費』のみで見積もりを作る不親切な会社はないと思いますが、『建物附帯工事費』の一部を小さな字で『別途見積もり』として何百万円も安く見せているような見積もりは割と多くあります

但し、土地が決まって正式な調査をしないと予算が出せない項目もあるので、『別途見積もり』と書いてある見積もりが必ずしも悪いとは限りません!

相見積もりをする場合は細かな条件まで揃えてから行うべきです。

 

トラブルを防ぐための正しい見積もりの見方

それでは各項目ごとの注意点と悪質な見積もりの見破り方を説明していきます。
(※各項目の分け方や名称は住宅会社によって違うのでご注意ください。)

建物本体工事費

本体価格と言っても、内容は住宅会社によって大きく異なります。

本当に建物本体のみの価格を表示しているところもあれば、図面の製作費や申請費に最低限のライフラインの配管などを含めて本体価格としている会社もあるといった具合です。

特に『建物一式・・・3,000万円』というようにまとめて記載されている場合は、『建物一式』に何が含まれているか担当者にしっかりと確認をしてください。

 

建物附帯工事費

ここが一番注意して見るべき項目です!

建物の附帯工事という言葉は聞き慣れないかもしれませんが、建物を建てる際に必要になる諸工事のことです。

ここでは特に注意して見ておきたい工事をご紹介します。

  • 造成工事

土地を家が建てられる状態にする工事のことです。
家が建つ部分や駐車スペースを平らに整地したり、土が流れて崩れないように壁を作ったりと土地により工事内容は大きく異なります。

不動産会社が直接販売する土地には『造成工事済み』というものもありますが、多くの土地で必要な工事ですね。

一般的に道路と同じ高さで平らな土地ほど安く済み、道路と高低差がある土地ほど工事費が大きくなります。

特に道路よりも1m、2mと高くなっている土地は数百万円単位で造成工事費がかかることもあるので、そのような土地で見積もりをもらったときはしっかりと確認をしてください。

概算や別途見積もりとなっている場合は、後々に大きく予算が膨らむこともあるので注意が必要です!

 

  • 地盤改良

土地の地盤が弱い場合に、土地の表面を固めたり、地中に杭を入れるなどして地盤を補強する工事です。
地盤改良は不要の場合は0円で済みますが、100万円以上掛かるケースも地域によっては珍しくありません。

しかし、同じ土地の中でも地盤の強度は違うため、基本的に家の大きさと位置が確定するまで正確な金額を出すことができません。
そのため『0円(※地盤調査後、別途見積もり)』と書かれていることも多いです。

また少しでも安く見えるように低めの金額を入れる会社もあります。
(当然、後で弁明できるように『※概算』と小さく書いて。)

後々「地盤改良をするので100万円追加で必要になります」なんて言われたら困ってしまうので、あらかじめ最大でどれくらい掛かるかの概算を入れてもらうことをお勧めします

見積もりは安いに越したことはありませんが、『概算』の項目は少し高めに出してくれる会社の方が親切ですね。

 

  • 外構工事

外構工事とは、駐車スペースやお庭、フェンスや門などの建物外部の工事のことです。

外構の計画は建物のプランが決まってから打ち合わせすることが多いので、正式に決まるのは基本的に契約の後です。
そのため、見積もりには『概算』として記載されているはずです。

(ちなみにそもそも外構工事という項目すらない場合は、見積もりを安くみせようとしている可能性が高いので要注意です。)

営業担当者によって、『ある程度余裕のある概算』の見積もりもあれば、『最低限の工事ができる概算』の見積もりもあります

理想通りの建物ができても、外構は砂利引きの駐車場にインターホンとポストがついてるだけ・・・では寂しいですよね?
ぜひ、少し多めに外構予算入れた見積もりを作ってもらってください!

 

附帯工事は細かく上げるとまだまだあります。

しかし、この3項目だけでも見せかけだけなら数百万円安くすることが可能です。
後々予算オーバーにならないように、この部分はしっかりと説明を受けてくださいね。

 

土地購入費

土地購入費用はシンプルに、土地の価格と購入に関わる諸費用です。
基本的に土地の所有者や不動産会社に支払うものなので住宅会社の見積もりには載っていない場合もあります。

諸費用

諸費用には融資費用、保険、建物の登記費用などが含まれているはずです。

特に融資費用と保険の費用は、どのようなプランにするかによって変わるので、詳しい記載がない場合は一度は説明をしてもらいましょう。

 

見積書のチェックの仕方と悪質な見積もりを見破るための質問

ここからは具体的な対応策を説明していきます。
まず見積もりの内容が以下の3つのパターンに当てはまるかを確認してください。

見積もりを安く見せる3つのパターン

  • 不確定な要素を見積もりから抜いておく。(地盤改良や外構工事など必須ではない工事が抜いてあるパターン)
  • 別途見積もりと表記して総額の計算に入れない。(リストに入っていても計算上は0円になっているパターン)
  • とにかく低い金額で概算を出す。(後のことは考えず契約するために無理にでも見積もりを安く見せるパターン)

 

但し、参考プランや最初の方の見積もりは良心的な会社であっても少し安めに作っていることも多いです。(始めから高い見積もりだと、そもそも誰も検討してくれなくなってしまうので。)

あくまでも具体的に契約を検討するための見積もりの場合と考えてください。
その後、以下の3つの質問でより詳しく確認を進めます。

正当な見積もりか判断するための3つの質問

  • 他に必要になる費用はないかの確認。(建築費用だけではなく家づくりにかかるトータルの費用として)
  • 別途見積もりの部分の金額の幅。(概算の金額が出せないとしても最低X円~最高Y円という目安は聞いておく)
  • 概算の部分の詳しい内容。(必要最低限度の概算ではなく現実的な概算になっているか確認する 例:外構はこの概算でどれくらいのことができるかなど)

 

住宅の見積もりは項目が多く、すべてを理解するのは難しいです。
疑うだけでなく信頼できる営業担当を見つけて下さいね!

相見積もりを取る場合も正確な見積もりで比べることがなによりも重要です。
必ず条件を揃えた見積もりを用意してもらうようにしましょう。

予備資金も見積もりに記載してもらいましょう

多くの住宅会社では契約後に本格的な打ち合わせが始まります。
つまり、契約後に「やっぱりこれもやりたい!」という要望がでてくる可能性は非常に高いです。
契約前の段階では予算ギリギリに考えるのではなく、後々に要望が増えることも前提に考えておくことも重要です。
また、「理想通りの家を建てたのに予算を使いすぎて安い家具しか買えない・・・」なんてことにならないように入居後の費用も考えておく必要があります。
家具、家電、カーテン、照明、引っ越し費用など、積み重なると予想以上に大きな金額になりますよ。

正しい見積書で比べなければ意味がない

「数百万円も違う見積もりを出す会社なんてあるの?」と思うかもしれませんが、私自身何度も見たことがあります。

特に『値引き』を駆使して価格だけで勝負してくる会社には多いように思います。

金額の安い見積もりはとても魅力的ですが、後々追加の費用がでてきて最終的にやりたいことができなかったでは本末転倒です。

多少金額が高く見えたとしても『これ以上の総額になることは基本的にない』と言えるような見積もりを作ってもらってください。

他社の見積もりや他の人の見積もりを見る前に、どんな見積もりが正確なのかをまずは知ってくださいね。

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