「土地の価格の仕組み」元不動産営業が教える土地の探し方

不動産に上手い話はないです。

価格設定の仕組み上、相場通りの値段で市場にでてきます。

安い物件には安いなりの理由があるんです。

だから根拠もなくお値打ちな物件を探したりするのはおすすめしません。

そんな都合の良い物件は出てこないですし、万が一出たとしても競争率が高すぎて買えない可能性も高いです。

それでも「少しでもお値打ちに土地が買いたい」という方のために、現実的にお値打ちな土地を探す方法をご紹介します。

不動産に上手い話がない理由

まずはどうして不動産に上手い話がないのか説明します。

土地を売る場合、基本的には不動産会社に仲介をお願いすることになります。

付き合いのある不動産会社があれば、当然そこに頼んで少しでも高く売ってもらいます。

高く売れたほうが売主にとっても、報酬をもらう不動産会社にとっても嬉しいので安くする理由がありません。

不動産会社と付き合いがない場合には、自分で何件か不動産会社を回ったり、一括査定してくれるサイトに登録したりします。

査定依頼を受けた不動産会社は自社に任せてもらうために、少しでも高く売るための提案をして仲介する権利を勝ち取るでしょう。

もし「安くてもいいから一日でも早く売ってくれ」という方がいたとしても、そういう物件は不動産会社が買ってしまいます。

そして利益を乗せて相場価格で再販売されるわけです。

これらのルートを全て潜り抜けたレアなケースがあったとしても、そんな物件は不動産会社と付き合いのある投資家やお得意様に先に紹介されて一般の方には回ってきません。

相場より安い掘り出し物件を狙って買うのは不可能なのです。

ただしこれは「理由もなく安い物件」の話。

お値打ちに買いたいなら、ちゃんと理由があって安い物件を理解した上で買えばいいんです。

ここが正しく理解できていないと、絶対にでない物件を求めて何年も待つような無駄な時間を過ごすことになります。

お買い得な物件とはどんな物件?

そこでここからは賢くお買い得な物件を買うために、まずはお買い得な物件とはどんな物件かを説明します。

例えば

  • 目の前の道路が広い土地(車2台が余裕ですれ違えるくらい)
  • 目の前の道路が狭い土地(車1台が通るのがやっとのくらい)

という2つの土地があったら、絶対上の物件の方が高く売り出されます。

これは上の物件を望む人の方が多いからです。

でも上の物件の方が良い物件とは言えません。

ただ人気があるから高いだけなんです。

もしもこれらの土地を検討している方が「普段は電車の移動がメイン、車はほとんど使わない」という方であれば、わざわざ道が広い高い物件を買う必要はあまりありませんよね?

むしろ道が狭くなることで車もスピードを出さなくなるので、子どもにとって安心というメリットにもなります。

これは極端な例ですが、意外と「その条件必要ないんじゃない?」と思うような条件を含めて探しているお客様は多いです。

「駅近、南向き、整形地、平坦地、静かで新しい街並みで・・・・」というように要望が多すぎると土地に必要な金額が一気に跳ね上がります。

そうなっては建物に使える予算が少なくなってしまい本末転倒です。

自分の中の優先度を考えて、「どうしても必要な条件」以外は柔軟に考えて切り捨てていくことも重要です。

実はこんな物件も場合によってはおすすめできる

次に具体的にどんな物件がお買い得になりえるかを一部ですが紹介します。

北道路

北道路は日当たりが悪いと不人気ですが、全ての物件が日当たりを確保できないわけではありません。

土地の大きさに十分な余裕があれば、南側に庭を作ることで南道路と同じように日当たりを確保することができます。

南道路の場合は道路側に庭を作ることになりますが、北道路の場合は家の奥に庭ができるので、プライバシーや子供が道路に飛び出すリスクなどから見てもおすすめです。

南道路と北道路の物件では通常、南道路の方が同じ面積でも高く販売されます。

北道路=日当たりが悪いで済ませてしまうともったいないですよ!

変形地

変形地と言ってもいろいろな形がありますが、綺麗な形の整形地との違いは「デッドスペースが生まれやすい」という点です。

でも少しくらいデッドスペースが生まれても整形地より安く買えるから価格差によってはデメリットとは言えません。

それにデッドスペースとは言っても家を建てたり車を停められないだけで、ちょっとした家庭菜園や植栽を植えるスペースなど使いみちはいくらでも考えられます。

どうしても物件資料の図面をみると整形地の方が良く見えてしまいますが、家のプランを考えてみるまではどちらが良いかなんてわかりません。

むしろアイデアというのは制約があるときの方が良いものが生まれたりするので平坦地よりも個性的な建物を建てられるかもしれませんよ。

世の中には極小の三角形の土地に建てられた素敵な家もたくさんあります。

建ぺい率が低い土地

建ぺい率という言葉を聞いたことがありますか?

すごく簡単に言うと土地の面積の何%を建物に使っていいかを表した数字です。

50坪で建ぺい率50%の土地なら建物が建つ部分の面積は25坪以下にしないといけないという具合です。

この建ぺい率が高いエリアほど住宅が密集するので、景観を重視するエリアでは建ぺい率が低く設定されていることがあります。

例えば建ぺい率が20%の場合、土地の80%の部分には建物を建てることができません。

これって一見デメリットのようですが、もともと広い庭がほしい人にとっては好都合です。

同じ面積でも建物に利用できる面積が少ないので1坪あたりの単価は圧倒的に安くなります。

近隣の家の建ぺい率も厳しいので快適な住環境を確保しやすいのも大きなメリットです。

「大きな庭がほしい」という条件があるならばデメリットなしで大幅に安く土地が買えますよ。

面積が小さめの物件は微妙

たまに希望のエリアに予算内の土地がなくても、「もうすこし面積が小さい土地がでれば変える」と考えてずっと待っている方がいますが、その場合は少し話が変わってきます。

土地は小さく分けて売ることもできますが、地域によってその最低面積が決められていることがあります。

またそもそも都市部では、最初から均等に近い面積に分けられて土地開発されているので同じエリアからは同じくらいの面積の土地がでてくることが多いです。

さらに、小さい土地というのは大きい土地よりも割高で販売されることが多いです。

つまり思ったほど安くはでてこない!

予算が厳しいけど「どうしても希望のエリアで探したい」という場合は注意してください。

まとめ

今回の記事で知っていただきたかったのは、良い土地は人によって変わるということです。

誰に対してもおすすめできる土地なんてありません。

たとえ高くても好条件がそろった人気の土地を買うべき人もいます。

不人気な安い物件が、ある人にとってはどの土地よりも良い物件ということもありえます。

全ては建物のプランとそこに住む人次第です。

だから好き嫌いなく、予算内である程度条件が合えばぜひ一度検討してみてください。

そして希望のエリアで物件がでるのを待つ場合は、都合よく安い物件がでるのを祈るのではなく、現実的に予算内の物件が出る可能性を調べてみてください。

不動産が相場通りの価格ででる以上、それを確かめてから待たないと時間の無駄になります。

ネットで知識を増やして、物件情報サイトを見ていてもいい物件は見つかりませんよ!

ぜひその地域に強い不動産会社に行ってみてください。

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